Nous maîtrisons plusieurs méthodes d’évaluation que nous choisissons de mettre en œuvre en fonction du besoin, du contexte et de l’objet de la mission. Certaines techniques d’évaluation ne doivent pas être utilisées seules, d’où l’intérêt de les croiser avec d’autres approches.
Les méthodes que nous pratiquons sont les suivantes :
Cette approche constitue la technique d’évaluation la plus répandue pour l’estimation des biens immobiliers professionnels ou résidentiels. Elle permet d’établir aussi bien la valeur locative que la valeur vénale d’un bien ou droit immobilier.
Il s’agit d’une approche de type « investisseur » qui consiste à déterminer la valeur vénale d’un bien en appliquant au revenu qu’il procure (réel ou potentiel – brut ou net) un coefficient de capitalisation (ou rendement si la valeur est droits inclus) convenablement choisi.
Cette méthode concerne les établissements hôteliers, les résidences de tourisme et d’affaires, ainsi que les hébergements spécialisés (pour les étudiants, seniors…). Le principe consiste à déterminer un chiffre d’affaires théorique annuel en fonction des prix des chambres ou logements puis à lui appliquer un coefficient basé sur le classement de l’établissement, ses conditions d’exploitation et l’état du bâtiment. Les revenus complémentaires ou recettes annexes (exemple : restauration, location d’espaces événementiels, location de places de parkings etc.) peuvent être soit intégrées au calcul, soit faire l’objet d’une valorisation séparée.
Cette approche de la valeur locative dite « utilisateur » considère la situation financière d’un futur locataire et son aptitude à assumer les coûts d’une location. Elle consiste à déterminer un ratio d’effort locatif rapporté aux revenus de l’entreprises en s’appuyant sur des moyennes et/ou des usages.
Elles sont utilisées pour les lieux de spectacle, cinémas, évènements sportifs et se basent sur l’état capacitaire de la salle (places vendables).
La méthode de la « jauge », consiste à déterminer, à partir de ce capacitaire, un revenu potentiel et d’y appliquer un coefficient recette. Elle permet de déterminer la valeur locative de locaux monovalents.
La méthode du fauteuil est une technique comparative qui calcule une valeur unitaire suivant le capacitaire de la/les salle(s). Elle consiste à diviser soit le revenu locatif annuel d’un bien de référence, soit le prix d’acquisition des murs ou d’un fonds de commerce par leur capacité d’accueil pour obtenir une valeur unitaire et des indicateurs de marché.
Elle détermine la valeur marchande d’un actif en calculant la somme des flux futurs actualisés. Elle prend en compte tous les éléments financiers liés à l’investissement : prix d’achat, CAPEX, OPEX, revenus, charges et taxes, frais financiers, prix de vente… Elle permet d’adapter l’évaluation selon le profil de l’investisseur, les spécificités du bien, la stratégie d’investissement sur du court ou moyen terme.
Elle consiste à déterminer la valeur d’un terrain (ou foncier à bâtir) destiné à accueillir des immeubles en développement et en redéveloppement. Cette approche repose sur l’élaboration d’un bilan prévisionnel. Elle prend en compte l’ensemble des recettes et des coûts d’une opération de promotion ou d’aménagement.
